Многие из вас читали книжки разных западных финансовых гуру на тему улучшения благосостояния и увеличения богатства? Думаю, многие: других-то учебников по личным финансам особо и нет. Вот и приходится либо читать что попало под руку, либо просто делать то же, что и все вокруг.
А что у нас часто чуть ли не основной инструмент для инвестирования в этих книгах? Недвижимость. Купите недвижимость и сдавайте в аренду. А еще лучше, возьмите несколько квартир в ипотеку и сдавайте все в аренду. А еще лучше — сразу многоквартирный дом в ипотеку взять и сразу управляйте им как минигостиницей.
И многие так и делают. Только вот эффективность этого мероприятия разная, скажем, в США и в России. Но мы даже не будем пока рассматривать недвижимость в ипотеку, купленная с целью последующей сдачи в аренду (это будет отдельной темой). Мы пока посчитаем эффективность чистой покупки недвижимости на свои деньги с той же целью.
Чтобы не зацикливаться на частных случаях, рассмотрим предложения двух городов: Москвы, как крупнейшего и самого дорого города России, и Воронежа — типичного представителя «замкадья», в котором, тем не менее, регулярно продаются и покупаются квартиры, чтобы иметь возможность отследить какую-то статистику. А саму статистику будем брать с независимого сайта domofond.ru. Конечно, частные случаи брата-свата-бабушки могут несколько отличаться от этой статистической информации, но, в целом, думаю, никто не будет спорить о том, что усредненные цифры довольно близки к реальности.
Итак, смотрим, что же у нас творится на рынках недвижимости Москвы и Воронежа по итогам 1 полугодия 2017 года.
Что же мы видим? Уже грубый расчет соотношения цены аренды и покупки однокомнатных квартир (самый популярный и ликвидный вариант для аренды) показывает примерную эффективность арендного бизнеса.
Для Москвы годовая аренда составляет 396 996 рублей, для Воронежа — 127 596 рублей. Иными словами, это 5,6% и 7,5% годовых соответственно. Причем, разумеется, никакой капитализации процентов, больше того, можно «нарваться» на головную боль в виде арендаторов, вечно неспособных оплатить аренду вовремя, шумящих и ломающих мебель. Но это лирика, мы же говорим о сухих цифрах. А они уже оказываются на уровне равном или ниже банковских вкладов.
Теперь вспомним, что речь идет все же о законопослушных гражданах, которые с банковских вкладов НДФЛ не платят, а со всех остальных доходов — обязательно. Получается, доход от аренды квартиры за вычетом НДФЛ равен 345 386 рублей в Москве и 111 008 рублей в Воронеже. Итого доходность уже составляет 4,8% и 6,5% соответственно.
Дальше — больше. Периоды простоя (когда одни арендаторы съехали, а новых найти еще не удалось) брать в расчет даже не буде. Не будем и считать время хозяина квартиры, затрачиваемое на управление своей недвижимостью (проверить время от времени состояние квартиры, забрать арендную плату у жильцов, заплатить за услуги ЖКХ и т.д.). А вот точно посчитаем стоимость ремонта — его ведь все равно время от времени нужно делать: косметический, когда жильцы съезжают, оставляя после себя разукрашенные стены, протертые ковры и сломанную мебель, или внеплановый, когда у арендаторов вдруг сломался телевизор или стиральная машина с холодильником. Заложим на эти цели всего 1% от стоимости квартиры в год — это какие-то жалкие 16 950 рублей для Воронежа и 70 848 рублей для Москвы. И не будем даже учитывать налог на имущество, который будет уплачен владельцем недвижимости. Получаем уровень доходности, равный 3,8% годовых в Москве и 5,5% годовых в Воронеже. Если посмотреть на другие регионы, то, в основном, все равно выйдем на ту же доходность в районе 4-5% годовых.
Для тех, кто рассчитывает, кроме арендного дохода получить еще и прирост стоимости самой недвижимости, обращаю внимание на графики цены за 1 кв. метр: цена если и выросла, то совершенно незначительно. Кроме того, не стоит забывать, что рост цены квадратного метра в новом жилье вполне может иметь место с течением времени: стройматериалы не дешевеют, а желающих купить квартиру в новостройках все еще достаточно. Но мы же говорим о рынке вторичного жилья, поэтому, несмотря на то, что современные дома рассчитаны на десятки лет эксплуатации, они, в целом, лучше не становятся, и то, что сейчас является новостройкой, через 10-15 лет будет «бабушкиным вариантом с плохим запахом в подъезде». Кроме того, представь себе, какую квартиру ты скорее купишь: в которой жил до этого собственник, ухаживал за ней и регулярно при необходимости ремонтировал или освободившуюся сразу после арендаторов? Очевидно, что второй вариант не в приоритете.
Поэтому рассчитывать на сколько-нибудь значимый рост стоимости квартиры в перспективе 10-15 лет скорее бессмысленно.
Значит ли это, что квартиру в собственность вообще покупать не надо? Я этого не утверждаю. Более того, во многих случаях я ЗА приобретение недвижимости. Но «сухие цифры» говорят однозначно: например, в Москве, чтобы жить в «однушке» достаточно иметь всего 3 969 960 рублей с доходностью в 10% годовых, что намного дешевле, чем покупать квартиру со средней стоимостью в 7 084 826 рублей.